住宅ローン金利の種類
住宅ローンというか金融機関からの借金の金利は、大きく２種類の金利方式があります。１つは『固定金利』もう１つは『変動金利』となります。
金利の内容およびメリット・デメリットをいかにまとめましたので理解した上で住宅ローンを最もお得になるよう契約をしましょう（この内容は2022年現在記載）
固定金利
固定金利とは、銀行との契約時に住宅ローンの金利及び期間が固定される全期間固定金利のことを指します。
もう少し具体的に記載すると不動産（戸建・マンション）の購入時に総支払額が決まるため不動産の金額も確定し、月ごとの返済金額・スケジュールが確定します。
なぎパパは全期間固定金利１％で住宅ローンを契約しました〜！
固定金利のメリット
- 借入後に市場金利が上昇しても将来にわたり借入時の金利による返済額が確定
- 借入時に返済期間全体の返済計画が確定
固定金利のデメリット
- 借入後に市場金利が低下しても、返済額が固定されているため下がらない
変動金利
変動金利とは、銀行との契約時の金利が市場の金利状況に応じて変動する金利のことを指します。
一般的に借入後は、半年に一度、適用金利の見直しが行われるものが多い。
ただし、たとえ適用金利が変動したとしても、一般的に月々の返済額は5年間変わりません。
5年後の返済額は、その時点の元金残高、金利、残り返済期間から再計算されて決まる。
見直し後の返済額は、適用金利が大幅に上昇した場合でも直前の返済額の最大1.25倍までというルールがある場合が一般的です。
これにより、見直し後の返済負担が大幅に増えることはありません。（ただし、その分返済期間が延長される）。
なお、変動金利は契約時に固定期間を設けている固定金利期間選択型と変動金利型の２種類があるのでそれぞれメリット・デメリットをまとめます。
固定金利期間選択型
「当初１０年間０.５％」など、一定期間に固定金利が適用されるタイプ。固定金利と変動金利を組み合わせたようなタイプ。不動産の価格が契約時には定まらない。
名前は固定金利のようなので注意が必要。固定期間が終わると銀行の定める変動金利での返済となります。
メリット
- 固定金利期間中は返済額を確定できる
- 借入後に市場金利が低下すると、返済額が減少
デメリット
- 借入後に市場金利が上昇すると、返済額が増加
- 借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定しないので、返済計画が立てにくい
変動金利型
市場金利の変化に伴い返済の途中でも定期的に借入金利が変動するタイプ。固定金利とは反対に不動産の価格が契約時に決まらない。（市場金利の動向で高くなる場合もあれば、安くなる場合もある）
金利が低いのが特徴的ですが長期間における市場金利の変動リスクを銀行がヘッジするために顧客に転嫁しているため金利が低い。
メリット
- 借入後に市場金利が低下すると、返済額が減少する
デメリット
- 借入後に市場金利が上昇すると、返済額が増加
- 借入時に将来の返済額が確定しないので、返済計画が立てにくい
- 借入後に市場金利が急上昇した場合、未払利息が発生する場合がある
未払利息とは
変動金利型では、半年ごとに借入金利の見直しが行われます。一方で、毎月の返済額の見直しは５年ごとに行われ、見直し後の返済額は、変更前の返済額の1.25倍が限度とされているケースが一般的。
将来借入金利が大幅にアップし、毎月の「利息の支払額」が毎月の「返済額」を超えてしまった場合は、その超えた分の利息の支払いは繰り延べられることになります。これを「未払利息」といいます。
住宅ローン金利の選択方法
上記、金利３タイプを理解すると、基本的には今後の金利動向をどのように考えるかで住宅ローンの選択方式は変わります。
- 金利が将来的に上がらないと考える場合：変動金利型、固定期間選択金利型
- 金利が将来的に上がる可能性が高いと考える場合：全期間固定金利型
しかし、2022年5月現在住宅ローン金利は日本のローン市場最も低い金利が続いています。
この最低金利が続いているということは、将来金利が上昇する可能性が高いとも考えられます。
ただ、このような金利が低い時代は続かないと言われながらも30年近くたっています。とはいえ１９９０年代には住宅ローン金利も8.5%という時代もありました。
なぎパパは下記２つの理由から全期間固定金利を選択。
- 不動産の金額を固定して計画的に返済したい
- 将来的に金利が上がる心配をして不安を残したくなかった
なお、住宅ローンの借り換えをすればいいと考える人もいるかもしれませんが、基本的に固定金利から住宅ローンの金利は上昇するので変動金利が上昇したタイミングで借り換えるという方法は基本的には難しいと思います。
銀行も馬鹿じゃないので、そういうことを想定して低い金利を変動では設定しています。
現在では住宅ローンを変動型で選択する人が約半数もいるそうです。どちらがいいとか悪いとかの話ではないですが金利が上昇すると色々と問題が出てくる可能性がありますね
日本では異次元の金融緩和をしていることは理解しておきたい
金融緩和って難しい言葉で意味がわからないかも知れません。簡単にいうと日本銀行が円（YEN）を印刷して市場にばら撒いている状態をもう何年も続けています。
一般的に金融緩和してお札を印刷しまくると、お金の価値が下がりモノの価値が上がるインフレになります。
最近のニュースでも電気やガス、そして食料品と値上げが続いておりインフレが発生し始めていると、なぎパパは考えています。
劇的にインフレになるケースでは、日本でも金利が急騰する可能性があります。この場合、変動金利で住宅ローンを組んだ方は大きな損をするということです。
金利上昇により、元本以上の金利を支払うことになるという意味です。逆に言えば、銀行は変動金利でお金を貸した場合、変動金利で上昇した分だけ儲かるという意味にもなります。
まとめ
なぎパパは2022年のような超低金利時代は、次のように考えるのがよろしいのではないかと思います。
- お金を貸すなら変動金利
- お金を借りるなら固定金利
固定金利が変動金利より高いのでもったいないという考え方もあるかと思いますが、将来金利が上がるようなリスクを抱えて不動産を借金までして購入するのは危険な選択だとなぎパパは考えました。
そもそも金利が上昇して危なくなるようなら住宅ローンをしないという方法も悪くないし、１度の人生で長期的な不安に駆られて家に住むのは幸せとは言えないとも考えられます。
住宅ローンは不動産投資という側面もあるので、十分に仕組みを理解してから契約をしましょう！
日本も円安・金利が上がりそうなのでなぎパパは固定金利で組んだので将来には心配がないので１％という金利ですが十分に満足できる借金だと考えています。
後悔のない住宅ローンを選択しましょう
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